condominio, perché l'amministratore deve essere pagato diversamente-melodicamente.com
Sono in arrivo tutta una serie di importanti novità, in merito al pagamento dell’amministratore di condominio. Ecco cosa cambia
La gestione del compenso dell’amministratore di condominio è oggetto di importanti novità normative e prassi applicative che influenzano sia la determinazione della remunerazione sia le responsabilità connesse alla figura professionale. Tra gli aggiornamenti più rilevanti, spiccano le modifiche introdotte dalla legge sull’equo compenso e la valorizzazione del ruolo formativo con l’istituzione di un corso di laurea specifico per amministratori, attivo dal 2023-2024, sebbene ancora non obbligatorio.
Secondo l’articolo 1123 del Codice Civile, il compenso dell’amministratore è considerato una spesa condominiale e deve essere ripartito tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Fondamentale è il rispetto dell’articolo 1129 c.c., che impone all’amministratore, al momento dell’accettazione dell’incarico, di indicare analiticamente l’importo del compenso: la mancata indicazione comporta la nullità della nomina.
Il compenso si compone di tre elementi principali:
- Quota fissa, che comprende attività ordinarie come la gestione della contabilità condominiale, la convocazione delle assemblee, l’esecuzione delle delibere e gli adempimenti fiscali;
- Quota variabile, correlata all’esecuzione di interventi straordinari, come lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, spesso calcolata in percentuale sull’importo dei lavori;
- Rimborso spese, relativo ai costi sostenuti direttamente dall’amministratore, ad esempio per l’acquisto del libro verbali o delle chiavi.
È obbligatorio che l’amministratore presenti un preventivo dettagliato e trasparente all’atto della nomina, distinguendo le attività ordinarie da quelle straordinarie, aspetto che contribuisce a garantire chiarezza e a prevenire contestazioni.
Nuove responsabilità e formazione professionale
Dal 2023 è attivo un corso di laurea triennale dedicato alla formazione degli amministratori di condominio, con l’obiettivo di conferire una preparazione professionale completa sia per la gestione pubblica sia per quella privata. Sebbene non ancora obbligatorio, questo percorso rappresenta un passo importante verso la professionalizzazione del settore.
Le responsabilità dell’amministratore si sono inoltre estese: può ora autorizzare autonomamente lavori urgenti e straordinari necessari a salvaguardare la sicurezza dell’edificio senza dover convocare immediatamente l’assemblea condominiale. In questi casi, l’amministratore deve vigilare sul rispetto delle normative di sicurezza sul lavoro durante l’esecuzione degli interventi.
È importante sottolineare che, con l’ultima normativa, l’amministratore non ha più il potere di sanzionare direttamente i condomini. Le sanzioni per inadempienze rispetto al regolamento condominiale spettano esclusivamente all’assemblea.
Il credito per il compenso: prescrizione e prova
Una questione cruciale riguarda la durata della prescrizione del credito per il compenso dell’amministratore. Secondo una recente sentenza del Tribunale di Bari (2025), il credito non si prescrive in 5 anni come spesso sostenuto, ma in 10 anni, riconoscendo così il carattere non “periodico” ma annuale e distinto del mandato.
L’approvazione del bilancio consuntivo da parte dell’assemblea ha valore probatorio pieno e costituisce un riconoscimento del debito verso l’amministratore, a condizione che l’importo specifico del compenso sia indicato chiaramente e che non venga impugnata entro 30 giorni.
Per dimostrare il diritto al compenso, non bastano le sole fatture emesse dall’amministratore, documenti unilaterali. È necessario presentare un insieme completo di prove, come i verbali di nomina, le conferme annuali e i bilanci consuntivi approvati, che insieme costituiscono un quadro probatorio solido e inoppugnabile.
Modalità di pagamento e suddivisione delle spese
Il compenso è a carico del proprietario dell’unità immobiliare; tuttavia, proprietario e inquilino possono accordarsi diversamente nel contratto di locazione, prevedendo che l’inquilino sostenga in tutto o in parte tali costi. In assenza di accordi specifici, la responsabilità resta in capo al proprietario.
La ripartizione interna tra i condomini avviene in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto dalla legge. Gli strumenti digitali, come software di gestione condominiale integrati con moduli per il calcolo del compenso, stanno diventando sempre più diffusi per monitorare l’attività svolta e facilitare la trasparenza nella definizione del compenso.
Queste innovazioni normative e procedurali rappresentano un significativo passo avanti nella regolamentazione della professione di amministratore di condominio, con un impatto diretto sulla trasparenza, la sicurezza e la professionalità nella gestione condominiale.
